相続不動産を売却する前に知っておきたい！一連の流れと注意点

不動産を相続したものの、相続人同士でどう分け合うか困っていませんか？
相続した不動産は、売却して現金化することで、相続人間で平等に分けられるようになります。
今回は、相続した不動産を売却するまでの流れや、知っておきたい注意点などを解説します。
鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部エリアで相続不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を相続して売却するまでの流れ

最初に、不動産を相続してから売却するまでの流れを押さえておきましょう。

遺言書の有無を確認する

まずは被相続人（故人）が遺言書を残していないか確認します。
遺言書が残っていれば、基本的にはその内容に従って、不動産を含む遺産を分け合います。

相続人と遺産を確認して遺産分割協議をおこなう

遺言書がなければ、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本を出生までさかのぼり、相続人を洗い出します。
同時に不動産を含めてどのような遺産があるのか、住宅ローンや借金などのマイナスの遺産も含めて調べておきます。
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を開き、遺産をどのように分け合うかを話し合いましょう。
不動産を売却して分け合うのであれば、この時点で相続人全員が合意して遺産分割協議書にその旨を記して署名・捺印する必要があります。
遺産分割協議については、次章で詳しく解説します。
忘れず相続登記する
相続した不動産をそのまま売却する際にも、相続登記が必要です。
遺産分割協議で決めた相続人に名義を変更しておきます。

不動産会社に査定を依頼し媒介契約を結ぶ

不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専属専任媒介契約では、1社としか契約を結べず、自分で見つけた買主とも不動産会社を通してしか契約できません。
ただし、売主に対して1週間に1回以上の活動状況報告書の提出が義務づけられているなど、買主を見つけるための熱心な売却活動が期待できます。
専任媒介契約も同じく1社としか契約はできませんが、自分で見つけた買主と不動産会社を通さずに直接契約することが可能です。
また2週間に1回以上の活動状況報告書の提出も義務づけられているので、熱心に売却活動をしてもらえるでしょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、活動状況報告書の提出は義務づけられていません。
そのためよほど好条件の物件でなければ、熱心に買主を探してもらえない可能性があります。
相続不動産の売却は、場合によっては6か月以上かかることもあるので、二人三脚で売却活動をしたい方は、専任系の媒介契約を結ぶのがおすすめです。
なお、おたから不動産でも、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部エリアにある相続不動産の査定や売却のご相談に応じておりますので、お気軽にお問い合わせください。

売却活動をして買主と売買契約を結ぶ

媒介契約を結んだら、不動産会社のホームページに掲載する、新聞広告を出すなど売却活動をおこないます。
内覧を経て買主と売買契約を結び、手付金を受け取ります。

物件を引き渡して残代金を受け取り相続人で分け合う

買主の住宅ローンの手続きなどが終わったら、物件を引き渡すと同時に買主に名義変更する所有権移転登記をおこない、残代金を受け取ります。
受け取った残代金は、遺産分割協議で決めた内容に従って、相続人間で分け合いましょう。

相続不動産の売却で重要な遺産分割協議とは

相続不動産を売却する際には、遺産分割協議が重要なポイントになります。
ここでは遺産分割協議について詳しく解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人が複数いる場合に、相続した遺産を、誰が・どれを・どれくらい受け取るかを決める話し合いのことです。
一般的に相続した遺産は、遺言があればその内容どおりに、なければ法定相続割合に応じて分け合います。
しかし遺言の内容に納得しなかったり、法定相続割合とは異なる割合で分け合いたかったりするときには、遺産分割協議で全員が合意すれば変更が可能になります。

相続不動産の売却で遺産分割協議が必要になる理由

相続遺産に不動産が含まれている場合には、遺産分割協議が必要になるケースがほとんどです。
それは、不動産は現金と異なり、簡単に分け合うことができないためです。
土地であれば分筆して分けることもできますが、マンションや一戸建て住宅となると、分割することはできません。
かといって共有名義にすると、実際に誰が住むのか、名義人全員が亡くなったら誰が相続するのかといろいろな問題が発生します。
そのため売却して現金を分割する、「換価分割」と呼ばれる相続方法がよくとられます。
そして換価分割する際には、遺産分割協議において相続人全員が合意して、遺産分割協議書に署名・捺印しなければならないとされているのです。

相続不動産を売却する際に押さえておきたい注意点

最後に相続不動産を売却するときに、押さえておきたい注意点を2つご紹介します。

相続登記は代表者名義で登記すると売却がスムーズ

1つ目の注意点は、換価分割で相続不動産を売却するときでも、いったんは相続登記が必要になることです。
不動産は所有者しか売却できないとされているため、被相続人（故人）から買主に直接所有権の移転はできないためです。
相続が発生した不動産は、相続人全員が所有している状態となっていますが、相続人全員の共有名義で相続するのはおすすめできません。
共有名義で相続登記すると、買主と売買契約を結んだり買主に名義変更したりする際に、相続人全員の署名捺印が必要になるなど手間が発生するためです。
手続きをスムーズに進めるなら、遺産分割協議で信頼できる人を代表者として選び、その人の名義で相続登記するのがいいでしょう。
なお、代表者の名義で相続登記するのが単に相続不動産を売却し、現金化して相続人間で分割するためであることは、遺産分割協議書に明記しておくことが大切です。
そうしておくと、実際に現金を分配する際に贈与税がかかりません。

売却に際しては最低売却金額を決めておく

2つ目の注意点は、売却に際し、相続人間で「最低売却金額」を決めておくことです。
不動産売却では、買主から価格交渉があるのが一般的です。
その際に、代表者が勝手に値下げを承諾してしまうと、「もっと高く売れたのでは」「値下げを許可した覚えはない」と、相続人間でトラブルになる可能性があります。
しかし価格交渉されるたびに、いちいち相続人全員の意見を聞くのは手間と時間がかかります。
あらかじめ「最低売却価格は○○千万円。それまでは代表者に決断権を与える。それ以下で交渉された場合のみ、相続人間で話し合う」と決めておくと交渉をスムーズに進めて早く売却できます。
相続不動産を早く現金化したいのであれば、不動産会社と相談して決めた売却価格をもとに、相続人間で話し合って最低売却価格を決めておきましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、遺産分割協議で相続人全員が合意する必要があります。
売却するか検討するために売却価格を知りたい場合には、不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。
おたから不動産でも、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部エリアにある相続不動産の査定や売却のご相談に応じております。
「とりあえず査定金額だけ知りたい」といった場合でも、ご遠慮なくお問い合わせしてください。