不動産売却ではどんな税金が発生する？知っておきたい税金の種類と節税方法

これから不動産売却しようと考えている方のなかには、「どんな税金が発生するのかな」「どれくらい税金がかかるのかな」と気になっている方も多いのではないでしょうか？
不動産売却は高額な収入が発生するため、納税額も高くなるのでは、と心配になってしまいますよね。
そこで今回の記事では、不動産売却で発生する税金の種類と計算方法、節税対策までご紹介します！
発生する税額や節税対策をあらかじめ把握しておくと安心できるので、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部地域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で節税対策するなら知っておこう！発生する税金の種類

まずは、不動産売却で発生する税金の種類を把握しておきましょう。

不動産売却で利益が出たときに発生する「譲渡所得税」

不動産売却で出る利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得が出たときには、所得税・住民税・復興特別所得税を納める必要があり、この3種類はまとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得税は、給与所得などほかの所得とは別で計算される「分離課税」であることが特徴です。
譲渡所得税に含まれる3種類の税金の内容は、以下のとおりです。
所得税
所得税は、個人の所得に対してかかる国税です。
住民税
都道府県や市区町村に対して納める地方税です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興を目的とした財源確保のための税金です。
2013年1月1日～2037年12月31日まで課税されます。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の2月中旬～3月中旬の確定申告期間内に確定申告して納税します。

不動産の売買契約書に必要な「印紙税」

印紙税は、領収書や契約書などの課税文書に対して課される国税です。
印紙税は、売買契約書に印紙を貼り消し印することで納税します。

抵当権抹消登記する際に課税される「登録免許税」

登録免許税は、登記手続きする際に納める国税です。
不動産売却においては、売却する物件に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記する際に課税されます。
登録免許税は、抵当権抹消登記をするときに、原則として窓口で現金で納付します。

不動産売却に際して利用するサービスに対して支払う「消費税」

不動産売却に際してさまざまなサービスを利用した場合には、消費税がかかります。
消費税の対象となるものには、不動産会社に対して支払う仲介手数料や司法書士を利用した際の司法書士報酬、測量を依頼した場合の測量費などがあります。

不動産売却で節税対策するために知っておきたい各税金の計算方法

それでは不動産売却で発生する各種税金の計算方法をご紹介します。

「譲渡所得税」は譲渡所得を計算してから税率を掛けて算出する

譲渡所得に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税をあわせた譲渡所得税を算出するには、まず以下の計算で譲渡所得を計算します。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売買契約書に記載されている売却価格
②売却した不動産を取得した際にかかった購入費や建築費、仲介手数料などの経費の合計から、建物の減価償却費を差し引いた費用の合計
③不動産を売却した際にかかった仲介手数料や測量費などの経費の合計
上記で算出した譲渡所得に、不動産の所有期間に応じて以下の税率を掛け合わせて譲渡所得税を算出します。
短期譲渡所得：不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下
税率：39.63%（所得税・復興特別所得税30.63%・住民税9%）
長期譲渡所得：不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超
税率：20.315%（所得税・復興特別所得税15.315%・住民税5%）
たとえば取得費2,800万円で取得して8年所有した不動産を、700万円の譲渡費用をかけて5,000万円で売却した場合、譲渡所得税は以下のように計算します。
・譲渡所得=5,000万円-（2,800万円+700万円）=1,500万円
所有期間8年なので長期譲渡所得に該当するため、
・譲渡所得税=1,500万円×20.315%=304万7,250円

「印紙税」は売買契約書に記載された売却金額によって決まっている

印紙税は、売買契約書に記載された売買金額により、以下のように定められています。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：10,000円
5,000万円超1億円以下：30,000円
1億円超5億円以下：60,000円
なお、上記は2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後のものです。

「登録免許税」は不動産1個あたり1,000円が課税される

登録免許税は、不動産の個数×1,000円で計算します。
たとえば土地3筆に建物が2棟ある不動産を売却する場合、不動産の個数は合計5個になるため、登録免許税は5,000円必要です。

消費税は利用したサービスに対して10%支払う

消費税は、通常の買い物やサービス利用時と同様に、支払った金額に対して10％支払います。（2021年現在の消費税率）

不動産売却でかかる税金を減らす対策！知っておきたい節税方法

最後に不動産売却でかかる各種税金の節税方法をご紹介します。

印紙税・登録免許税・消費税は基本的に節税できない

前章でご紹介したように、印紙税は売却金額に対してかかるため、節税するには売却金額を減らす以外ありません。
しかし不動産売却では高く売却したいと考えるのが一般的であるため、基本的に印紙税を節税しようと考えるのはあまり意味がないといえます。
実際売却金額が下がったとしても、節税できるのはわずか数万円であることを考えると、節税効果はほとんどないといって良いでしょう。
登録免許税は、不動産の個数に対してかかるため、節税自体が不可能です。
消費税も、サービスにかかる費用を少しでも安く抑えられれば節税できますが、消費する側で価格をコントロールするのは困難です。
つまり印紙税・登録免許税・消費税は、基本的には節税対象とする必要はないと考えておきましょう。

譲渡所得税は特別控除や特例が適用できると大きく節税できる

一方譲渡所得に対してかかる譲渡所得税には、国がさまざまな特別控除や特例といった節税方法を用意しています。
条件に当てはまり特別控除や特例を適用できれば、大きく節税が可能です。
譲渡所得に対して用意されている特別控除や特例には、以下のようなものがあります。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した際、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円まで控除される特例
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却したときに、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円控除される特例
上記2つの特例が適用されると、譲渡所得が3,000万円以下であれば実質譲渡所得税はかかりません。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していたマイホームを売却した際、長期譲渡所得の税率がさらに以下のように軽減される特例です。
・6,000万円以下の部分：14.21%
・6,000万円超の部分：20.315%
この特例は、3,000万円特別控除と併用できるため、譲渡所得が3,000万円を超えた場合に利用しましょう。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登録免許税、消費税、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）などさまざまな税金が発生します。
売却するのがマイホームであれば、特別控除や特例を活用すると大きく節税できるので、適用できるものがないかよく調べるようにしましょう。
おたから不動産では、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部地域にある不動産の査定や売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせしてください！