不動産売却で消費税は課税されるの?課税・非課税それぞれのケースを解説

2021-11-16

不動産売却で消費税は課税されるの?課税・非課税それぞれのケースを解説

この記事のハイライト
●不動産売却においては、基本的には土地は消費税非課税・建物は消費税課税の対象とされている
●土地と建物が一括して査定されている場合には、固定資産税評価額をもとにそれぞれの価格を算出して建物だけに消費税を加算する
●消費税の課税対象か迷うときには、不動産会社に相談する

不動産を売却するときには、数千万円から場合によっては億の金額が動くため、消費税が発生するか気になる人も多いのではないでしょうか。
不動産売却において、消費税の課税対象・非課税対象となるものをあらかじめ把握しておくと、安心して取引を進められます。
今回は、不動産売却で消費税が課税されるものとされないものを詳しくご紹介します。
消費税を含めた物件価格の算出方法や、不動産売却における消費税に関する注意点も解説しますので、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部地域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却で消費税が課税対象となるもの

不動産売却で消費税が課税対象となるもの

まずは、不動産売却に際して消費税の課税対象となるものをご紹介します。
そもそも国税庁では、消費税の課税対象となるものは、以下のように定めています。
国内の事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡等および外国貨物の引取(輸出取引)
<引用:国税庁ホームページ「No.6105 課税の対象」>
不動産取引においても、上記に基づき課税・非課税が定められています。
これを踏まえ、課税対象となるものを見てみましょう。

建物の売却は消費税の課税対象

建物の売却は、資産の譲渡に該当するため、基本的には消費税の課税対象になります。
ただし、先ほど解説したとおり、消費税の課税対象となるのは「国内の事業者が対価を得ておこなう資産の譲渡」とされています。
ここでいう事業者とは、個人事業主や法人などを指し、一般個人は該当しません。
そのため個人が個人に対して建物を売却するときには、消費税はかかりません。
また、事業者には「課税事業者」と「非課税事業者」があります。
基本的に、前々年の課税売上が1,000万円を超えていなければ免税事業者となり、消費税は免税されます。
つまり、建物を売却して消費税が課税されるのは、前々年の課税売上が1,000万円を超える課税事業者のみとなります。

不動産売却で利用するサービスは消費税の課税対象

不動産を売却するときには、事業者が提供する以下のようなさまざまなサービスを利用します。

  • 不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料
  • 司法書士に登記手続きなどを依頼した場合の司法書士報酬
  • 税理士に譲渡所得税などの税金処理を依頼した場合の税理士報酬
  • 土地の造成工事や建物の解体工事をした場合の工事費
  • ローンの一括繰り上げ返済をした際の手数料

これらサービスに関しては、それぞれに対して支払いをおこなう際に、消費税が課税されます。

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不動産売却で消費税が非課税対象となるもの

不動産売却で消費税が非課税対象となるもの

それでは続けて、不動産売却で消費税が非課税対象となるものをご紹介します。

土地の売却は消費税の非課税対象

同じ不動産でも、建物と違い「土地」については課税対象とされていません。
土地を譲渡することは単なる「資本の移転」であり、モノやサービスの消費に対してかかる消費税の概念にそぐわないためです。
そのため土地を売却する際には、個人であるか事業者であるか、また免税事業者であるか課税事業者であるかを問わず、誰が取引をおこなっても消費税は非課税となります。
地下型車庫などは消費税の課税対象
土地であっても、土地に地下型車庫などが埋まっている場合には消費税の課税対象となります。
地下型車庫が埋まった土地の売却は、単なる土地ではなく「設備の譲渡」とされるためです。
土地の定着物は一体で譲渡するなら消費税非課税
土地の定着物とは、土地にもともとついている庭木や石垣などを指します。
これら定着物を土地と一緒に売却するときには、土地同様に非課税とされます。

不動産売却にかかる税金は消費税非課税

不動産売却に際しては、印紙税や登録免許税などが発生します。
これらはもともとが税金なので、さらに消費税が課税されることはありません。

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不動産売却における消費税の計算方法と注意点

不動産売却における消費税の計算方法と注意点

ここからは、課税事業者が不動産を売却する際の、消費税の計算方法と注意点を解説します。

不動産売却時には建物にのみ消費税を加算して売却価格を出す

不動産の売却に際しては、消費税込みの価格を表示することと定められいるため、売却時には消費税を含めた総額を表示する必要があります。
たとえば以下のような土地付き一戸建てを課税事業者が売却すると仮定します。
・土地価格:3,000万円
・建物価格:1,500万円
このうち、消費税がかかるのは建物に対してのみです。
そのため総額は、以下のように計算します。
土地価格3,000万円+建物価格(1,500万円×1.1)=4,650万円
※消費税率10%の場合

建物と土地の価格が分かれていなければ価格割合を求めて計算する

建物が含まれる不動産を売却するときには、建物部分にだけ消費税がかかります。
しかし、不動産を売却するときには、土地と建物をあわせて評価して査定します。
そのため不動産会社が出した査定額のうち、建物価格がいくらなのかが明確でないケースは少なくありません。
そのような場合には、固定資産税評価額から土地と建物の割合を算出して、その割合に基づいて建物に消費税を課税します。
たとえば、固定資産評価額が以下のような物件があったと仮定しましょう。
<固定資産評価額>
・土地:3,000万円
・建物:2,000万円
土地と建物の割合は、以下のように計算します。
・土地:3,000万円÷5,000万円×100=60%
・建物:2,000万円÷5,000万円×100=40%
この物件の査定額が8,000万円だったとすると、土地と建物のそれぞれの価格は上記の割合を掛けることで以下のように算出できます。
・土地:8,000万円×60%=4,800万円
・建物:8,000万円×40%=3,200万円
このうち建物には消費税がかかるため、税込価格は以下のようになります。
土地代4,800万円+(建物代3,200万円×1.1=3,520万円)=8,320万円
課税事業者がこの物件を売却するときの売却価格は、8,320万円であるとわかりました。

売却する不動産が課税対象か不明な場合は不動産会社に相談する

課税事業者でなければ、土地・建物どちらに対しても消費税は発生しません。
しかし売却する土地を有料パーキングとして利用している、事務所としても利用している自宅を売却したなど、「もしかしたら課税対象かも」と迷うケースもあるでしょう。
そのような場合には、個人で課税・非課税を判断するのは難しいため、不動産会社に相談して判断してもらうのがおすすめです。
あとになって消費税の対象であったとなると、せっかくの利益が目減りすることにもなりかねないため、自己判断しないよう注意しましょう。

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まとめ

不動産売却においては、基本的には土地は消費税非課税、建物は消費税課税対象とされています。
ただし個人対個人であればどちらも非課税になる、事業者であっても免税事業者なら免税されるなど、さまざまなルールがあります。
不動産取引は動く金額が大きいだけに、判断を誤るとあとで大きな問題になる可能性があるため注意が必要です。
不動産の売却に際しては、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
なお、おたから不動産でも、鳥取市や倉吉市、米子市、兵庫県北部地域の不動産売却のお手伝いをしています。
「とりあえず査定だけしてほしい」といったご相談も歓迎いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせしてください。

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