不動産売却時の契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いや注意点を解説

不動産を売却する際、売主は契約内容に合った物件を買主に引き渡さなければなりません。
もし売買契約書の内容と異なる物件（土地の広さや形状が異なる、設備が不足しているなど）を売却すると、損害賠償を請求されるリスクがあります。
そこで契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや注意点とともにご紹介します。
鳥取市、倉吉市、米子市、兵庫県北部で不動産売却を予定している方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で気を付けたい契約不適合責任とは？

売却した不動産に何らかの不具合が発見され契約書に記載されていなかった場合は、売主は契約不適合責任を問われます。
契約不適合責任とは、2020年4月に改正された民法で新たに登場しました。
瑕疵担保責任で定めた規定を見直したもので、売主が責任を負う範囲が広がりました。
もし契約不適合責任に関わる不具合が発覚すれば、買主は売主に対して以下の項目を請求できる権利があります。

追完請求

追完請求とは、品質や数量が契約内容と異なるとき、完全なものを求めることができる権利のことです。
しかし不動産の場合、不足する分を追完する概念がありません。
そこで実際には、修補請求による修繕や修繕にかかった費用の負担を求めることになるでしょう。

代金減額請求

追完請求に応じてもらえないとき、買主は代金の減額を請求できます。
なお代金減額請求にあたり、まずは相当の期間を定めたうえで追完請求をします。
しかし不動産の場合、そもそも追完や補修ができないケースも少なくありません。
たとえば売却した土地の広さが不足していても、契約通りの面積を満たすことは困難でしょう。
このように追完できないものについては、直ちに代金減額請求ができます。

催告解除

催告解除とは追完請求に応じてもらえないとき、催告して契約解除できる権利のことです。
不動産売却においては、契約内容と異なる状態の物件はそもそも利用できないケースが珍しくありません。
たとえば土地の面積が不足していたり、接道義務を満たせない状況だったりすると希望する建物を建てられず、契約の目的を達成できません。
このような場合には代金の減額請求ではなく、無条件での契約解除を求められます。

無催告解除

無催告解除とは、本来の契約目的を達成できないと考えられる場合、契約解除を請求できる権利のことです。
こちらは催告解除と違い、催告することなく直ちに契約解除が可能です。

損害賠償

損害賠償とは、売主に過失責任を求めて損害賠償請求できる権利のことです。
過失責任とは過失によって発生した損害や、故意に告知しなかった不具合などが該当します。
なお損害賠償請求の範囲は、実際に起きた損失だけでなく履行利益も含まれます。
そのため契約が履行されれば得られた利益（転売利益・営業利益など）についても、損害賠償請求が可能です。

不動産売却時の契約不適合責任における瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任が定められる以前の契約では、売主は瑕疵担保責任を負う必要がありました。
瑕疵担保責任も契約不適合責任と同じく、買主を保護する制度です。
ただしこの保護の範囲に違いがあるため注意が必要です。

隠れた瑕疵である必要がなくなった

瑕疵担保責任では、買主が通常の注意を払っても見つけられない「隠れた瑕疵」について、売主に責任を求めていました。
たとえば購入後に発覚した不具合や欠陥は、買主が購入前に見つけられる瑕疵であるかどうかがポイントでした。
あるいは何らかの問題が生じていることを知っていたにも関わらず、買主に告知していないと瑕疵担保責任を負います。
しかし契約不適合責任では、契約書に明記されているかどうかで判断されるようになった点が大きな違いです。
そのため買主が購入前に不具合や欠陥を認識していたとしても、、契約書に明記されていないものについては、売主が責任を負うとしています。
買主に不具合や欠陥を告知する際も、口頭説明ではなく売買契約書に明記しておきましょう。
説明すべき範囲や買主への対応方法でお困りのときは、不動産会社と連携しながら進めるのがおすすめです。
鳥取市、倉吉市、米子市、兵庫県北部で不動産売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

不動産売却時に確認すべき契約不適合責任の注意点

不動産売却で契約不適合責任を問われないためにも、取引にあたっては以下の注意点があります。
損害賠償を負うことになったときの対策にもなるので、ぜひチェックしてみてください。

ホームインスペクションを実施する

不動産売却における契約不適合責任では、売買契約書に取引する物件の内容や不具合の状況を記載しなければなりません。
そこでホームインスペクションにより、建物の状況調査をおこなうのが重要なポイントです。
構造上の安全性に問題がないかどうかだけでなく、日常生活への支障がないかどうかも調べられます。
ホームインスペクションに合格すれば、引き渡し後に契約不適合責任を問われるリスクを抑えられるのがメリットです。
そして買主にとっては、専門家の調査により一定の安全性が保たれた物件であるため安心して購入できるメリットがあります。
さらにホームインスペクションにより修繕が必要となる箇所がわかるため、工事にかかる費用分だけ適切に価格を見直せるでしょう。
瑕疵保険に付保する
瑕疵保険とは、不動産を売却した時点では見つからなかった不具合や欠陥が発覚したとき、修繕費用などを補償してくれる保険のことです。
売主にとっては契約不適合責任に基づく請求を受けたとき、保険からその費用をまかなえるメリットがあります。
なお瑕疵保険の加入にあたっては、インスペクションに合格する必要があります。。
ただしインスペクションの注意点として、瑕疵保険の加入基準を満たせる検査でないと保険加入できません。
加入条件に関わる検査項目を含むホームインスペクションもあるため、瑕疵保険を利用するなら条件を満たす検査を受けるのがおすすめです。

付帯設備表を作成しなければならない

契約不適合責任では、契約書に記載されているかどうかが重要なポイントになります。
そこで不動産売却の注意点として、必ず付帯設備表を作成してください。
設備の設置状況や不具合の有無などを、売主自身が付帯設備表に記載します。
もし付帯設備表に記載した内容と実際の設備状況が異なれば、契約不適合責任を問われることがあります。
また設備付帯表の作成と合わせて、設備の不具合については契約不適合責任を負わないとする文言を契約書に記載しておくことが重要です。
たとえばエアコンは家電の一種なので、引き渡し後に故障する可能性は少なくありません。
もし短期間で故障すれば修理にかかった費用を負担しなければならなくなるため、設備（エアコン、インターホン、給湯器など）は契約不適合責任を免責としておきましょう。
なおホームインスペクションでは、住宅の設備は検査の対象外です。
そのため設備部分については、売主自身で点検しなければならないのが注意点です。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任の違いや注意点とともに解説しました。
物件の不具合や欠陥を売主と買主の両者が把握することで、不動産売却で起こるトラブルを回避できる可能性が高まります。
契約書に明記すべき範囲について不安な方は不動産会社へ相談するのがおすすめです。
おたから不動産では、鳥取市、倉吉市、米子市、兵庫県北部で不動産売却に関するお問い合わせを受け付けております。
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