共有名義の不動産を相続する問題点は？回避方法や換価分割についても解説

親などのご家族が亡くなり、実家を兄弟でどのように引き継げばよいのか迷われている方も多いのではないでしょうか。
大切な資産をめぐる親族間のトラブルを防ぎ、円満かつ将来にわたって負担のない形で相続を完了させたいものですよね。
本記事では、共有名義での不動産相続に関する基礎知識や問題点、そして具体的な回避法について解説します。

共有名義での不動産相続とは？持分の仕組みや登記義務化の基礎知識

共有名義での不動産相続とは、一つの土地や建物を複数の相続人が共同で所有する状態です。
遺言などの指定がない場合は、原則として各相続人が法定相続分に応じた持分を持つことになります。
この持分割合は不動産を物理的に区切るものではなく、全体に対する割合的な権利を示しています。
そのため、自分の持分だけで特定の部屋や土地の一部を自由に処分することはできません。
さらに、不動産を相続した際は名義を変更する相続登記が必要となります。
2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化され、取得を知った日から3年以内に手続きをしなければなりません。
もし正当な理由なく期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料が科される可能性があるでしょう。

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共有名義で不動産を相続する際に発生しやすい問題点と将来のリスク

共有名義で不動産を相続する問題点として、遺産分割協議がまとまりにくくなることが挙げられます。
不動産は預貯金のように簡単に分けられないため、居住を希望する人と現金化したい人の間で意見が対立しやすくなります。
また、共有名義の不動産全体を売却する場合、共有者全員の協力が欠かせません。
売却価格や時期などで一人でも反対すれば、手続きを進めることはできません。
さらに、共有状態を長期間放置すると、共有者の死亡による二次相続が発生して権利関係がより複雑化するでしょう。
共有者が増えるほど全員の意思確認に手間がかかり、固定資産税や修繕費などの負担割合を巡って争いが生じやすくなります。
安易に共有名義を選ばず、将来を見据えて相続方法を決めることが重要と言えます。

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共有名義での相続を回避する方法と換価分割のメリット

共有名義での不動産相続を回避する代表的な方法には、現物分割や代償分割、換価分割などがあります。
現物分割は土地を分筆して分ける方法ですが、資産価値が下がる可能性もあり、建物には不向きです。
代償分割は一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法ですが、取得者に十分な資金力が求められるでしょう。
そこで、利用予定がない不動産であれば、売却して現金を分ける換価分割が現実的な選択肢となります。
不動産という分けにくい財産を現金化すれば、それぞれの取得分を明確に配分でき、将来的に共有者が増える問題も防げます。
手続き中の対立を避けるためにも、売却価格や税金、費用の計算方法を早い段階で話し合っておくことが大切です。

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まとめ

共有名義での不動産相続は、各相続人が割合的な権利を持ちますが、相続登記が義務化されている点に注意が必要です。
売却時の意見対立や、将来における権利関係の複雑化といった重大な問題を引き起こすリスクも潜んでいます。
トラブルを回避するためには、それぞれの状況に合わせて換価分割などを活用し、早期に適切な対処をおこないましょう。
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