筆界未確定の土地とは？売却の可否やトラブルを避けて売買契約する方法

所有する土地の境界が明確に定められておらず、売買契約が可能か判断に迷う方もいるでしょう。
境界が未確定でも売買はできるものの、売れにくくトラブルの発生も懸念されるため、注意が必要です。
この記事では、筆界未確定の土地とはどのような状態か、またトラブルを避けて売却する方法などもご紹介します。

土地売却にも関わる筆界未確定とは

筆界未確定とは、土地の境界が何らかの事情により、法的に定められていない状態を指します。
登記されている境界を意味する「筆界」が未確定の状態です。
土地の境界には、隣地所有者との境界と、公道との境界の2種類があります。
これらの境界を決める際に、所有者に立ち会ってもらえなかったり、所有者間でトラブルが起きていたりすると筆界未確定となります。
筆界と混同されやすい言葉に「所有権界」がありますが、同一ではありません。
所有権界は、所有者の判断で決められる土地の範囲を指しています。
たとえば、隣地との堺にある花壇を境界とするなど、登記には反映されていない境界線です。
そのため、筆界との境界線が一致しないケースもあります。
筆界が公法上の境界であるのに対し、所有権界は私法上の境界と呼ばれています。

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筆界未確定の土地は売却できる？

売主にはブロック塀などの固定物で、明確な境界を買主に示す「境界明示義務」がありますが、法的な定めはありません。
契約上の問題もなく取引できるため、筆界未確定のまま売買契約を成立させられます。
ただし、筆界が定まっていないと購入後に隣地所有者とトラブルになる可能性が考えられます。
買主にとってはリスクを伴う取引になるので、購入を避けられやすくなるでしょう。
筆界が定まっていない状態では信頼性が低く、長期間にわたり売れ残る可能性があるため、注意してください。

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トラブルを避けて筆界未確定の土地を売却する方法

トラブルを避けて売却する方法として、まずは隣地所有者と境界の位置を確認し合い、筆界確認書を作成するのが挙げられます。
同時に、筆界確定図や確定測量図と呼ばれる図面も、土地家屋調査士に作成してもらいましょう。
さらに、現状の地図を訂正する地図訂正も必要です。
筆界確認書の作成と地図訂正によって、安心して売買契約が可能になります。
なお、筆界確認書の作成と地図訂正をおこなわず、筆界未確定のまま買主が購入を承諾した場合は、境界非明示の特約を付けます。
また売主だけではなく、買主も筆界が定まっていない状態を承知のうえ、売買契約した事実を証明する合意書も必要です。
合意書により、売買契約成立後は、双方が異議申し立てをしない取引であると証明されます。

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まとめ

土地の境界が定められていない筆界未確定のままでも、売却は可能です。
ただし購入後の隣地所有者とのトラブルが懸念され、売れ残る可能性があるので注意しましょう。
筆界確認書の作成や地図訂正をする、もしくは境界非明示の特約を付け合意書を交わしたうえで売却すると、トラブルを避けて売却できます。
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