道路に面していない土地とは？土地の種類や売却価格・売却方法をご紹介

道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため、売却するときに建て替えなどができません。
また通常の土地に比べて、売却価格が下がる可能性があります。
この記事では、道路に面していない土地の種類や売却時の価格、売却方法についてご紹介します。
売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

道路に面していない土地の種類や接道義務について解説

道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため、再建築や建て替えが認められていません。
接道義務とは幅員4m以上の道路に、敷地が幅2m以上接している土地で、建築基準法の規定となっています。
接道義務を満たしていない土地の種類は以下の3つです。

• 周辺が他の土地に囲まれていて公道に出られない
• 道路に面している敷地の幅が2m未満
• 土地が4m未満の道路に面している

この3つの総称を無道路地といいます。
建築基準法で再建築不可物件と呼ばれる無道路地は、建て替えや再建築が認められていません。
上記の理由で買い手が少ないうえ、売却しにくくなります。

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道路に面していない土地を売却するときの価格について解説

接道義務を満たしていない土地は、通常の土地に比べて3割～5割安くなる傾向にあります。
災害などで住宅が全壊しても再建築できなかったり、建て替えができなかったりの理由で通常の土地を売却するより価格が下がるでしょう。
とはいえ、実際の売却時はさまざまな条件を基に土地の価格を決定します。
土地の査定基準で重要なのは坪単価と坪数です。
また駅までの利便性や学校、公園の有無、日当たりの良さなども査定価格に影響します。

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道路に面していない土地を売却する方法について解説

土地を売却する方法は2種類あります。
1つ目は隣地所有者に売却してもらう方法です。
土地は広いほど価値が高まるため、隣地を買い取っても得をするパターンが多いでしょう。
また買主側の土地が接道義務を満たしていない場合、隣の土地を購入することで無道路地を解消できるメリットも発生します。
2つ目は再建築可能になるようセットバックをして売却する方法です。
セットバックとは、自分の敷地内を後退させて前面道路の幅員を広げる方法です。
敷地面積は減りますが、接道義務は満たせるため、土地の価値も上がり売却しやすくなるでしょう。
ただし敷地が狭くなる分、再建築する際の建ぺい率や容積率によっては、規模の小さい建物しか建てられない可能性があります。

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まとめ

土地が無道路地の状態では、建て替えができないため売却しにくいのが現状です。
とはいえ、セットバックをしたり、隣地所有者に売却したりと高値で売却できる方法もあります。
ご自身の土地の種類を把握して、どの方法なら売却できるかをぜひ検討してみてください。
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