抵当権消滅請求とは？任意売却にあたって知っておきたい基本を解説！

不動産のローンの返済が苦しくて任意売却を考えているとき、手放したい建物や土地にある抵当権をどうするかが問題です。
抵当権消滅請求と呼ばれる方法で対応できるのか、具体的にどのような手続きなのか、気になることも多いのではないでしょうか。
そこで今回は、任意売却の前に押さえたい、抵当権消滅請求の基本や代価弁済との違い、実施時のポイントを解説します。

抵当権消滅請求とは？任意売却前に知りたい基本

抵当権消滅請求とは、抵当権付きの不動産の所有権を手に入れた第三取得者が実施する手続きです。
請求相手は債権者で、内容は対象の不動産に設定されている抵当権の消滅です。
このとき、第三取得者からは交換条件として金銭の支払いが提案されます。
交換条件に応じて抵当権を外すか、提案を拒否して対象の不動産を競売にかけるかは、債権者の自由です。
もし後者が選択されると、第三取得者はせっかく手に入れた不動産を失う結果となります。
それでは困るため、買主と債権者で事前に話し合い、抵当権を外す方向で合意ができてから不動産の売買へと入るのが一般的です。

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任意売却の前に確認！抵当権消滅請求と代価弁済の違い

代価弁済とは、抵当権付きの不動産の所有権（地上権）を手に入れた方が、債権者からの提案にしたがって規定の金額を支払ったときに抵当権が消滅する制度です。
一見すると仕組みが似ていますが、抵当権の消滅やその条件を債権者から提案する点が主な違いです。
また代価弁済は、対象の不動産を買い受けた方（売買）だけがおこなえる行為で、売買によって第三取得者となったなら保証人でも実行できます。
一方の抵当権消滅請求は、第三取得者のほうから話を持ち掛ける行為です。
不動産の取得理由は相続以外なら問題ないものの、保証人は第三取得者になっても実施できません。

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任意売却の前に確認！抵当権消滅請求のポイント

抵当権の消滅は、不動産を売却したい方にとって大事なポイントですが、債務者からの請求は不可能です。
債務者が主体となって抵当権を外すには、基本的にローンを完済するしかありません。
また、抵当権消滅請求が可能な時期は、競売に向けての差し押さえが実行される前までです。
このほか、抵当権消滅請求には「みなし承諾」と呼ばれる制度があります。
債権者が第三取得者より書類を受け取ってから2か月以内に競売が始まらなければ、請求を受け入れたものとみなされます。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当権付きの不動産の第三取得者が、債権者に対して抵当権の消滅を求める手続きです。
代価弁済と仕組みが似ていますが、請求者や不動産の取得理由などに違いがあります。
実施時のポイントは、債務者からの請求はできないこと、競売に向けての差し押さえが実行される前におこなう必要があることなどです。
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